REITs行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化系列（五）：購(gòu)物中心供需格局重塑，看好重奢賽道與下沉龍頭.pdf

REITs行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化系列（五）：購(gòu)物中心供需格局重塑，看好重奢賽道與下沉龍頭。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 試點(diǎn)為購(gòu)物中心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拓寬融資路徑，存量 8 單購(gòu)物中心基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 市值整體漲幅達(dá) 34.5%，首批 10 單 購(gòu)物中心商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 加速推進(jìn)。宏觀層面，促消費(fèi)政策持 續(xù)加碼，消費(fèi)邊際復(fù)蘇為行業(yè)提供基礎(chǔ)支撐，線下體驗(yàn)價(jià)值回歸。 存量市場(chǎng)供需格局重塑，行業(yè)轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，非標(biāo)商業(yè)與存量調(diào) 改成為創(chuàng)新方向。中觀維度，重奢商業(yè)依托寡頭壟斷與長(zhǎng)周期運(yùn) 營(yíng)構(gòu)筑強(qiáng)抗周期性；高能賽道憑借區(qū)位與運(yùn)營(yíng)突圍，貼合實(shí)用與 情緒雙重消費(fèi)需求；下沉市場(chǎng)以產(chǎn)品代差與規(guī)模效應(yīng)制勝。估值 層面，首批購(gòu)物中心商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 兼具成長(zhǎng)性與抗風(fēng)險(xiǎn)屬 性，2026 年預(yù)測(cè)分派率達(dá) 3.8%-6.9%，處于全球成熟市場(chǎng)中游， 核心重奢資產(chǎn)與下沉市場(chǎng)龍頭具備投資價(jià)值。

政策紅利釋放疊加消費(fèi)邊際復(fù)蘇提供增長(zhǎng)動(dòng)力，線下場(chǎng)景消費(fèi)價(jià) 值再凸顯。購(gòu)物中心 REITs 研究遵循“宏觀定調(diào)、中觀選籌、微 觀驗(yàn)證”框架，聚焦重奢、高能、下沉三大賽道；2025 年促消費(fèi) 政策加碼疊加商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 試點(diǎn)開啟，消費(fèi)復(fù)蘇提供支撐； 線上零售增速與占比趨穩(wěn)，線下體驗(yàn)式消費(fèi)價(jià)值回歸。

存量供需格局重塑，區(qū)域分化與賽道邏輯成為選籌關(guān)鍵。零售物 業(yè)行業(yè)整體承壓，但核心城市需求穩(wěn)固，租金與空置率區(qū)域分化； 供給端，行業(yè)轉(zhuǎn)向存量精耕，一線主導(dǎo)調(diào)改創(chuàng)新，大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目 分布于二三線等下沉城市；需求端，購(gòu)物中心客流穩(wěn)步提升，客 群結(jié)構(gòu)變化驅(qū)動(dòng)業(yè)態(tài)更迭，下沉城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)更能夠虹吸遠(yuǎn)距離 客群，低消費(fèi)力客群與高齡客群比例提升，促使餐飲、文體娛等 體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比持續(xù)提升。

重點(diǎn)關(guān)注三大賽道：重奢賽道憑壟斷與長(zhǎng)周期立足，高能賽道靠 區(qū)位與運(yùn)營(yíng)突圍，下沉賽道以產(chǎn)品與規(guī)模制勝。重奢商業(yè)通常具 備寡頭壟斷壁壘，成熟期項(xiàng)目占比 85.6%，高標(biāo)載體、大輻射范 圍及高凈值群體打造長(zhǎng)周期經(jīng)營(yíng)韌性；高能賽道靠區(qū)位稟賦與運(yùn) 營(yíng)能力破局，非標(biāo)與主題商業(yè)貼合實(shí)用+情緒雙重消費(fèi)需求；下沉 市場(chǎng)靠產(chǎn)品代差與規(guī)模效應(yīng)制勝，布局運(yùn)營(yíng)受城市經(jīng)濟(jì)水平及產(chǎn) 業(yè)類型直接影響。

首批購(gòu)物中心商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 資產(chǎn)表現(xiàn)分化，優(yōu)先布局核心 重奢資產(chǎn)與下沉市場(chǎng)龍頭。國(guó)際成熟 REITs 市場(chǎng)零售類 REITs 多 與綜合體、寫字樓等業(yè)態(tài)高度混合，呈現(xiàn)出較高的分派率特征。 首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目折現(xiàn)率溢價(jià)整體與存量消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 相當(dāng)，但資產(chǎn)質(zhì)地開始出現(xiàn)分化。重奢項(xiàng)目底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成熟， 高度稀缺；部分下沉能級(jí)項(xiàng)目依靠區(qū)域壟斷實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，現(xiàn)金 流與盈利表現(xiàn)穩(wěn)健。看好核心重奢資產(chǎn)與下沉市場(chǎng)龍頭。