房地產(chǎn)行業(yè)：華夏中海商業(yè)REIT（180607）價值分析，收購資產(chǎn)煥新，實現(xiàn)價值躍升.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)：華夏中海商業(yè)REIT（180607）價值分析，收購資產(chǎn)煥新，實現(xiàn)價值躍升。華夏中海商業(yè) REIT 作為首單以收購盤活模式落地的消費 REITs，底層資產(chǎn)經(jīng)營業(yè) 績穩(wěn)健，展現(xiàn)強勁運營韌性和穩(wěn)定增長潛力。

2025 年 9 月22 日，華夏中海商業(yè) REIT 于深交所正式注冊生效。 華夏中海商業(yè) REIT 的基金管理人為華夏基金管理有限公司，基金 原始權(quán)益人為中海環(huán)宇商業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司，由中國海外發(fā) 展通過中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司間接持有。本次基金的發(fā)售價格 為 5.281 元/份，基金份額總額為 3.00 億份，預計募集資金總額為 15.843 億元（不含認購費用和認購資金在募集期產(chǎn)生的利息）。

佛山映月湖環(huán)宇城是中海旗下處于成熟運營階段的標桿自持物業(yè)。 映月湖環(huán)宇城坐落于我國廣東省佛山市南海區(qū)，地處廣佛東西交通 大動脈交匯處，區(qū)位優(yōu)勢顯著。周邊 3 公里常住人口約 43 萬，是目 前區(qū)域內(nèi)重點大型購物中心，兼具交通通達性及市場稀缺性。目前 映月湖片區(qū)以成熟居民住宅區(qū)為主，除了本項目外，周邊暫無同體 量的大型商業(yè)項目。從整體格局來看，映月湖片區(qū)當前仍以大型住 宅開發(fā)為主導，如保利、萬科、越秀等品牌房企的項目已陸續(xù)落地， 帶動了一定的人口導入。未來供應方面，根據(jù)戴德梁行提供的市場 調(diào)研信息，基礎(chǔ)設(shè)施項目周邊 3 公里內(nèi)未來 3 年內(nèi)無在建及擬開業(yè) 的購物中心項目，3-5 公里內(nèi)擬建及擬開業(yè)的商業(yè)綜合體項目 3 個。

經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健，展現(xiàn)強勁運營韌性和穩(wěn)定增長潛力。佛山映月湖環(huán) 宇城前身為南海怡豐城，中海于 2020 年 3 月收購并立即著手實施 定位調(diào)整和運營升級。2021 年末出租率較 2020 年中海完成收購時 的 81%提升約 15 個百分點，接近 96%。截至 2025 年 3 月 31 日， 映月湖環(huán)宇城項目已接近滿租，出租率約 97.92%，簽約租戶共計 221 個。映月湖環(huán)宇城銷售額亦逐年穩(wěn)步提升，2021-2024 年銷售額年均 復合增長率約 11%，已進入運營穩(wěn)定期。項目在出租率和租金收繳 率能夠保持良好表現(xiàn)的主要原因在于運營管理機構(gòu)具有豐富的商業(yè) 運營管理經(jīng)驗、行業(yè)領(lǐng)先的管理能力及較強的市場變化應對能力。

募集資金投向和未來擴募潛力。項目擬以 85%的凈回收資金用于投 資廣州亞運城二期、成都秦皇寺 1 號地商業(yè)項目及深圳中海超級總 部基地項目或其他經(jīng)批準同意的基礎(chǔ)設(shè)施項目。原始權(quán)益人中海商 業(yè)發(fā)展系中海旗下專業(yè)的商業(yè)資產(chǎn)運營管理平臺，已逐步構(gòu)建起覆 蓋購物中心、寫字樓、長租公寓、酒店及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市運營價值 生態(tài)圈，擁有行業(yè)領(lǐng)先的全業(yè)態(tài)開發(fā)與運營能力。其中，購物中心 業(yè)務是核心引擎，由標準產(chǎn)品線“城、薈、坊”和非標產(chǎn)品線“里、 巷、集”構(gòu)成“3+3 產(chǎn)品矩陣”，截止 2025 年中已在 15 座高能級核 心城市完成消費類項目戰(zhàn)略布局，在營項目超 30 座，管理規(guī)模超 400 萬平米（含輕資產(chǎn)）。自 2020 年以來，管理規(guī)模與運營收入的 年均復合增長率分別達 22.3%和 27.1%，勢頭強勁。