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中航北京昌保租賃住房REIT首發價值深度分析：區級人才公租房，受益供需緊平衡。申購策略觀點：基金發行份額為 4 億份，2026/3/27 詢價，區間為 1.822～2.318 元/份。 基礎設施項目為滟瀾新宸、國瑞熙院、未來融尚家園，是位于北京昌平區的人才公租房，滟 瀾新宸體量大、配套全，但大租戶通勤遠，國瑞熙院、未來融尚家園具備區位優勢，且后者 為稀缺的大學生公寓；項目租金為市場的 60%-70%。受益于區內公租房供需緊平衡及產業 導入效果顯著，項目出租率達高位，歷史租金穩定；相比北保 REIT，北京昌保 REIT 配租周 期短，但大租戶占比高，2026 年部分項目面臨租約集中到期，近來續租率有下滑趨勢。預 期項目合理公允價值為 7.28～9.42 億元，詢價上限對應 2026E 派息率為 3.71%，高出可 比保租房 REITs 平均值、北保 REIT 2026 年最新預計派息率 16%、25%，建議關注。

滟瀾新宸體量大、配套全，毗鄰科技園，東區項目區位優、近地鐵、大學生公寓稀缺性強。 北京昌保 REIT 三個項目均位于未來科學城，西區滟瀾新宸體量大、戶型多、配套全，毗鄰 高校與石油科技園，但租金較可比公租房優勢不突出，缺乏軌交且大租戶通勤較遠；東區國 瑞熙院與未來融尚家園區位優勢強、通達性好、臨近產業園，且后者為稀缺的大學生公寓， 但社區內配套緊湊。項目均為政府定價，租金為同區域市場租金 60%-70%，且波動小。項 目運營穩定，除未來融尚家園因集中退租致 25Q3 末出租率短期降至 59%外（當期續約率 達 99%，近已回升至 99%），其余項目出租率處于已上市保租房 REITs 的偏上游水平。

大租戶占比高，但近期續租率下行，配租周期短于北保 REIT。滟瀾新宸、國瑞熙院全部為 企業租戶，未來融尚家園為個人租戶。2024 年三家重要現金流提供方合計貢獻基礎設施項 目 32%的收入。租約結構上，滟瀾新宸 98.16%面積于 2026 年到期，其歷史續約率從 2023 年 87.26%降至 2025 年前三季度不足 20%；國瑞熙院、未來融尚家園續約率仍保持在 80% 以上。配租效率方面，北京昌保 REIT 集中配租周期僅 1 個月左右，優于北京保障房 REIT 的 2-6 個月，有效規避房源長期空置風險。

昌平區公租房供給緊平衡，“十五五“人才房需求超萬套。北京昌保 REIT 基礎設施項目均 位于昌平區。供給側，昌平區存量公租房較少且分布分散，在營項目多由昌平保障房公司持 有，未來規劃新增僅 1 個公租房與 2 個保租房項目，且距離基礎設施項目較遠，26 年北京 市新批保障性住房用地有限。需求側，人口流入動能雖放緩，但昌平區外來人口占比達 58%， 處于全國高位，受益于產業承載能力提升，25 年新增企業數量創五年新高。據昌平區住建 委摸排，“十五五”期間昌平區對人才公租房需求增量約 10,600 套。