房地產行業REITs中期行業策略報告：市場提質擴容仍在繼續，在分化中尋找價值投資機會.pdf

本報告為方正證券發布的房地產行業REITs中期行業策略報告，主題為“市場提質擴容仍在繼續，在分化中尋找價值投資機會”。報告首先指出，2025年12月末證監會啟動商業不動產REITs試點，將商業綜合體、寫字樓、酒店等納入投資標的，2026年開年證監會將該試點落地列為年度核心工作。同時，多部委及上海、重慶、南京、浙江等多地出臺政策，鼓勵利用REITs等工具盤活存量資產，拓寬融資路徑。

在市場行情方面，中證REITs指數在2025年下半年及2026年一季度持續承壓，截至2026年3月31日，指數換手率為0.28%，處于歷史低位。收益表現上，中證REITs指數近一年總回報跑輸股票市場和債券市場，體現“中等波動、收益偏低”的風險特性。

在板塊業績分析方面，2026年一季度各類型REITs表現分化：產業園類REITs呈現“收入分化”，一線城市部分項目出租率回升，二線城市項目普遍下滑；保障性租賃住房REITs延續穩健運行，多數項目出租率穩定在90%以上；高速公路類REITs營收和可供分配資金呈“季節性回落”，但車流量和總通行費同環比大多上升；能源類REITs營收和可供分配資金同比大幅上升，主要系發電量提升；環保類REITs中，富國首創水務REIT表現較好，銀華紹興原水水利REIT因水文條件偏枯導致供應量大幅下降；倉儲物流類REITs可租賃面積穩定，但出租率環比分化，租金承壓；消費類REITs整體營收和可供分配資金同環比正增，出租率維持在90%以上，現金流質量優異；新型基礎設施REITs持有資產運行穩定，上架率保持高位。

報告最后提示了REITs資產經營不確定風險、流動性風險、審批速度不及預期及政策出臺不及預期等風險。