公募REITs系列研究報告：2025年我國REITs市場回顧與展望.pdf

公募REITs系列研究報告：2025年我國REITs市場回顧與展望。2025 年 REITs 市場仍保持較快發展，全年共發行 20 只，僅次于 2024 年，全年發行規模為 402 億元，僅次于 2022 年和 2024 年，但如果加上擴 募規模的話，則 2025 年 REITs 總募資規模也僅次于 2024 年。2025 年發行 市場主要特點有：1）政策面持續推動 REITs 發展和創新，基礎資產類型再 次擴容和常態化擴募；2）2025 年配售比例始終保持低位，但首日漲跌幅出 現較大波動；3）REITs 管理人繼續增多，市場集中度較高。

2025 年產權 REITs 整體經營狀況較平穩，保障房 REITs 和消費設施 REITs 是上市后經營狀況較好，多數 REITs 在 2025 年經營業績獲得改善， 兩者租金水平保持穩定，也是出租率最高的兩類資產；倉儲物流過去一年經 營狀況相對較差，僅少數 REITs 經營狀況提升，但倉儲物流出租率則保持 相對穩定，最新季度經營狀況有所改善；產業園過去一年經營狀態也較差， 2025 年隨著出租率和租金水平的下滑，營收和 EBITDA 也出現明顯下滑，不 過最新季度經營狀況略有改善；數據中心 REITs 上市時間較短，最近兩個 季度出租率很高且保持穩定。

從特許經營權 REITs 經營狀況來看，大多數呈現出較明顯的周期變動 特征，2025 年整體經營狀況相對平穩。其中生態環保 REITs 在 2025 年經營 狀況改善，上市后基本上處于緩慢增長的趨勢，富國首創水務增長趨勢更明 顯；清潔能源 REITs 在 2025 年經營狀況出現明顯分化，半數 REITs 經營改 善，而清潔能源上市以來的長期趨勢也出現明顯分化現象；收費公路 REITs 過去一年營收小幅下滑，而 EBITDA 表現略好，長期來看，收費公路經營狀 況相對穩定，多數 REITs 上市后經營狀況改善。

隨著產品數量增加，2025 年 REITs 累計分紅 175 次，較 2024 年大幅增 長，其中 2025 年上半年成立的大多數 REITs 也進行了年內分紅。2025 年 REITs 總分紅金額為 109 億，占 2024 全年可供分配金額的比例為 88%。產 權 REITs 分紅比例低于特許經營權 REITs，都明顯高于股票指數。REITs 分 紅收益率 2022 年到 2024 年連續三年增長，而 2025 年出現下滑，變化趨勢 與股票指數類似。產權 REITs 各資產類型的分紅收益率差異較小，2025 年 分紅收益率最高的是消費設施和倉儲物流，在 5%左右，最低的是保障房， 3.2%左右。特許經營權 REITs 各資產類型分紅收益率變化較大，2025 年最 高的是收費公路，為 9.32%，其他資產類型都在 6.8%左右，其中清潔能源過 去兩年分紅收益率下降最為劇烈。