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金隅智造工場產業園REIT開啟資產盤活新機遇。

前言

REITs 具有穩定且持續的高分紅特性，在“資產荒”格局下的配置優勢凸顯。與 其他已上市的園區基礎設施類 REITs 相比，金隅智造工場產業園 REIT 具有獨特 性，為我國首單以改造后的基礎設施為底層資產的園區基礎設施類公募 REITs。

1、 北京市產業園區發展速度較快，城市更新和舊房改造項目持續推進

從“十三五”規劃開始，北京市通過一步步的政策導向引導北京產業規劃的合理 健康發展。北京產業園區主要分布于十個區域，其市場格局基本形成，發展速度 較快。然而，受到整體市場經濟增長動力不足、雙減政策和互聯網行業相關政策 等多重因素的影響，北京市產業園區市場平均租金水平和空置率均有所承壓。 隨著城市化進程的不斷深入，城市中相對衰落的區域可能面臨著基礎設施滯后、 生活環境老舊等問題，因此，城市更新和舊房改造項目在全國范圍內持續推進， 而產業園區的改造升級正是產業類城市更新的主要內容之一。

2、 金隅智造工場產業園 REIT 上市，開啟城市更新和資產盤活新機遇

金隅智造工場產業園 REIT 項目具有以下特點及優勢： 1）金隅集團深耕投資物業領域，主要參與方實力較強； 2）地處北京市海淀區，地理位置良好； 3）舊改標桿項目，差異化優勢顯著； 4）項目運營相對穩定，出租率持續保持較高水平； 5）產業類租戶居多，租戶穩定性較強； 6）原始權益人項目儲備較多，可擴募資產充足； 7）收益保障機制健全完善，充分保障投資者利益。

3、金隅智造工場產業園 REIT 項目估值情況

金隅智造工場產業園 REIT 的估值評估方法采用“收益法-現金流折現法”。金隅 智造工場產業園 REIT 項目底層資產歷史經營表現整體良好，未來評估預測穩健 審慎，租金單價、出租率、租金增長率等核心參數的假設水平低于歷史或當前水 平，租金收入的預測增長水平亦低于歷史水平，預計項目未來現金流和運營凈收 益較為穩定。