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房地產行業深度報告：物管發展節奏更沉穩，Reits迎來新機遇。

物管行業規模增速放緩，第三方拓展解局

根據中指研究院數據，截至 2024 年末，中國物管行業在管規模達 314.1 億平， 同比增長 4%，2020-2024 年復合增長率達 4.9%，百強物企在管面積增速連續三 年回落，合管比降至 1.27。2021 年以來，百強物企收入增速和在管面積增速趨 勢一致，雖然收入保持穩健增長，但增速降至個位數，毛利率和凈利率均呈下降 趨勢。18 家樣本物企中，11 家 2024 年收入同比增長或減虧，業績表現符合預期； 2024 年毛利率和凈利率基本為近三年低值，管理費率基本為近三年較低，銀行 存款及現金總額同比下降 1.4%，整體在手現金依然較充裕，派息比例依舊穩健， 股息率維持較高水平。

物管行業 2025 年發展機遇：三大方向助力板塊價值重構

（1）好房子、好服務概念下，優質服務成為核心競爭力，受此影響物企陸續推 出新產品、好服務搶占市場。（2）AI 時代下，物企通過對項目硬件和管理軟件 進行升級改造，實現成本的解節約及管理效率的提升。（3）房屋養老金政策下， 城市更新和老舊小區改造迎來機遇，布局新賽道有望改善低價項目的盈利空間。

REITs 趨勢及展望：關注政策支持的擴容方向及高分紅資產

2025 年初至今，中國公募 REITs 市場呈現顯著的結構性分化，抗周期板塊表現 強勁而順周期板塊承壓。未來趨勢上，短期內市場或繼續受宏觀波動影響，弱周 期板塊（如保障房、消費）若回調可能凸顯配置價值，順周期板塊（如倉儲、產 業園）需關注內需修復與估值錯殺機會；長期來看，政策支持的擴容方向（如養 老、新型基建 REITs）及利率下行背景下高分紅資產的吸引力或推動市場結構性 機會深化。未來 REITs 市場將延續擴容與分化的雙重趨勢。在政策常態化發行和 資產類型多元化的推動下，市場規模預計持續擴張，底層資產將進一步覆蓋新基 建、智慧城市、文旅等新興領域，同時存量項目擴募提速將強化市場流動性。