華潤置地研究報告：優質資產運營引領者，堅持高質量綜合發展.pdf

華潤置地研究報告：優質資產運營引領者，堅持高質量綜合發展。央企背景的綜合性地產開發商，戰略升級推動發展。公司作為國內領先 的綜合地產開發商，確立了“開發銷售型業務+經營性不動產業務+輕資 產管理業務+生態圈要素型業務”的“3+1”業務模式。背靠央企母公司， 股權結構穩定。核心管理層均為行業老兵，經驗豐富。

開發業務：聚焦高能級城市，拿地相對積極。銷售規模2022年起躋身 前五，一二線占九成。2013-2023年銷售金額年均增速16.6%。2023年 銷售目標完成率102.3%，高于典型房企平均的89.5%。市占率由2020 年的1.8%增至2023年的2.6%。一二線銷售占比從2019年的84%升至 2023年的91%。布局高能級城市，逆周期密集拿地。2023年新獲項目 68個，拿地強度58%、較過去三年顯著提升，在樣本房企中遙遙領先。 從公司2023年拿地金額看，一二線占比達93%。土儲充裕，結構合理， 聚焦核心城市。2019-2023年，公司土儲保持在6000萬平以上。2023年 開發銷售業務土儲中，一二線占73%；投資物業土儲中，一二線占78%。

運營類業務：跨越周期，收益穩定。經營性不動產：深耕20年厚積薄 發，購物中心為核心業態。構建萬象城、萬象匯、萬象天地三條差異化 產品線，深耕不同層級和商圈，2023年出租率達96.5%。深耕一二線及 省會，2023年各城市零售額前三購物中心數量提升至61家，2024-2027 年計劃新開業41個購物中心。先發優勢、品牌合作構建公司重奢項目 競爭壁壘，重奢數量全國第一。物管業務：業務貢獻增長極，在管面積 持續高增。萬象生活業績強勁，毛利率增至31.8%高位。在管面積持續 擴大，升至行業第九。地產生態圈：建筑施工、代建代運營、長租公寓、 產業地產為代表的生態圈業務穩健增長。

資產管理業務：向大資管業務轉型，打造業績增長第二曲線。優質底層 資產背書，首發首批消費REITs。公司以青島萬象城為底層資產，首發 消費REITs募資69.2億元。底層資產運管方穩中求進，華潤有巢REIT 領跑保租房REITs。資管平臺初步建成，持有優質資產眾多，REITs擴 募空間大。公司滿足REITs發行標準的準資產超20個。

融資成本低，債務結構健康，信用優勢明顯。比如2023年公司加權平 均融資成本下降19BP至3.56%，創近十年新低，維持在行業最低水平； 僅29%的有息負債在2024-2025年間到期，其余為長期有息負債。