物流地產專題報告：從公募REITs視角看倉儲物流運營穩定性.pdf

物流地產專題報告：從公募REITs視角看倉儲物流運營穩定性。倉儲物流REITs屬產權類REITs，其租約等運營情況直接掛鉤其財務表現：公募REITs主要分為經營類與產權類REITs兩大類，兼具股性與債性， 相比之下產權類REITs股性更強；產權類REITs中倉儲物流、產業園主要通過出租獲得運營現金流，定價市場化，受宏觀環境影響更為明顯，相 對而言倉儲物流運營條件簡單，短期內可達到穩定運營期。我們此前報告中提及,建議關注一線城市及周邊核心衛星城優質高標倉項目，首先 關注項目地段（區位及交通）、是否為高標倉、運營效率、剩余使用年限等指標；我們認為細化去看，還需關注出租率、預期租金增長率、租 約到期期限結構、租戶行業分布、潛在租戶儲備、租戶集中度、擴募資產質量與儲備（如紅土鹽田港REIT因擴募資產更優，2023年二級市場表 現跑贏指數）、項目公司資產負債率、關聯客戶占比、關聯客戶合同是否符合市場定價水平等，以上指標均與倉儲物流REITs運營收益兌現度、 未來可分配金額、二級市場表現密切掛鉤。

“嘉實京東倉儲REIT降租續約”與“華安張江產業園REIT主力租戶退租事件”啟示：1月4日嘉實京東倉儲REIT公告，武漢項目自2024年1月起 承租人續租凈有效租金較2023年降低13.16%，引發市場對于倉儲物流REITs租約情況的信任擔憂。由于倉儲物流類項目租戶會在前期大量投入， 提前退租的摩擦成本相較產業園更高，因而客戶穩定性更強，但考慮倉儲物流項目與產業園同屬產權類項目，需觀測的核心運營與財務指標相 對接近，我們認為“華安張江REIT主力租戶提前退租事件”同樣具備啟示意義，還需關注現金流分散度（如租戶行業分布，此前華安張江REIT 底層資產張潤大廈租戶產業結構過于集中，租約穩定性易受單一行業周期波動影響）、儲備外部租戶是否充足、風險緩釋措施（如租約保證金） 等方面。待上市的華夏深國際倉儲物流REIT就租戶相對集中風險已被深交所要求進行信息補充，亦反映監管對底層資產審查更加細致。

尚有四單待上市倉儲物流REITs，節后反彈疊加政策利好或為一級市場發行創造窗口期:目前華夏深國際REIT、華泰寶灣物流REIT、中航易商倉 儲物流REIT、華夏萬緯REIT相繼獲證監會與交易所受理，原始權益人均為運營經驗豐富的專業物流地產商，在手物流資產豐富，為擴募奠定基 礎，部分擬上市項目的折現率與已上市REITs底層資產亦存在可比性。但2023年以來已上市的三單倉儲物流REITs階段性處于破發狀態，當前僅 紅土創新鹽田港REITs相較發行價表現平穩，一二級價格倒掛下，預計將增加未來四單倉儲物流REITs發行難度。我們認為部分REITs價格破發 或為市場情緒過度悲觀所致，底層資產基本面無重大變化，節后二級市場價格超跌反彈，疊加長線資金落地及政策面會計記賬方式調整等利好， 公募REITs長期配置價值依舊值得期待。