房地產行業：城市房價深度研究系列，上海篇.pdf

房地產行業：城市房價深度研究系列，上海篇。

新政驅動需求釋放，市場步入“止跌回穩”階段

2026 年“滬七條”新政后，上海樓市反應正面，需求端呈現“二手房 優于新房”的結構性改善。節后第三周，二手房成交 7327 套，達 2025 年周均水平的 1.5 倍；新房成交 3458 套，為均值的 1.1 倍。供應端 表現理性，同期二手房新增掛牌（2954 套）與新房開盤（412 套）均 遠低于上年均值。供需邊際改善支撐二手房掛牌均價由年初的 5.2 萬 元/㎡回升至 5.6 萬元/㎡，市場企穩跡象明確。

定價權回歸與供應重塑，新房轉向“高端化”

2024 年后，隨著限價及中小套配比限制取消，新房定位由保障剛需 轉向改善及高端市場。產品呈現大型化、高總價特征：90 ㎡以下戶 型供應占比由 34.4%驟降至 8.3%，120 ㎡以上占比升至 43.3%。受此 驅動，內環內套均總價從 2022 年的 1743 萬元飆升至 2026 年的 3717 萬元。1200 萬元以上總價段已成為供應主力，新房總價大幅提升。

倒掛紅利終結，房企轉向“慢周轉”經營

新房市場化定價促使一二手房倒掛由外向內梯度消失。內環內均價由 2023 年的 11.8 萬元/㎡跳升至 2026 年的 16.4 萬元/㎡，倒掛紅利消 退導致開盤去化率下行至 74%以下。在銷售壓力與高地價（2025 年核 心區宅地樓面價 5.7 萬元/㎡）雙重擠壓下，房企被迫收縮供應并回 歸“慢周轉、保價格、強品質”邏輯。2025 年新房供應及宅地招拍掛 面積較峰值均回落逾六成。

二手房回歸市場規律，價格重新平衡供需

在總購房需求維持在 41 萬套量級的背景下，新房縮量驅動需求流向 存量市場。2025 年二手房成交占比升至 62%，價格成為調節供需的核 心。郊區次新房及市區老小區通過深度價格回調（跌幅達 41%-53%） 實現“以價換量”。尤為關注中環內 2000 年前的老舊小區，其去化周 期已連續兩年下行（中內環由 2.3 年降至 1.2 年），由于受新房高端 化沖擊較小且性價比極高，這類區域房價有望率先企穩回升。