房地產(chǎn)行業(yè)2025年中期策略：需求穩(wěn)而信心不足，抑風(fēng)險強(qiáng)拐點可期.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)2025年中期策略：需求穩(wěn)而信心不足，抑風(fēng)險強(qiáng)拐點可期。二手交易活躍，新房表現(xiàn)好轉(zhuǎn)，總需求見底回升。25 年上半年新房及 二手房交易呈現(xiàn)前高后低的趨勢，小陽春延續(xù)了去年四季度政策“止跌 回穩(wěn)”后市場的趨勢，交易熱度維持高位，4 月份后市場熱度逐步消退 疊加基數(shù)的提升，新房及二手同比增速逐步收窄。上半年 84 城口徑二 手房成交套數(shù)同比增長 28.1%，同比 23 年增長 39.6%，三四線城市， 特別是過去三年房價下跌較多的區(qū)域和城市擁有更好的交易表現(xiàn)。新 房統(tǒng)計局口徑成交面積同比-2.6%，網(wǎng)簽口徑住宅成交面積上半年 -4.5%，且供需關(guān)系有所改善，在“好房子”政策的支持下，新房開盤 去化率穩(wěn)定在 50%榮枯線以上的水平。上半年新房+二手年化成交規(guī) 模約為 14 億平米，預(yù)計全年與 24 年總規(guī)模中樞接近。

價格表現(xiàn)根據(jù)需求出現(xiàn)較大分化，核心資產(chǎn)表現(xiàn)穩(wěn)定。25 年二手房價 格走勢呈現(xiàn)出放量下跌的特征，35 城價格較年初下降 9.1%，這與過去 二十年地產(chǎn)周期的量價特征是有所差異的，不動產(chǎn)金融屬性減弱，非核 心資產(chǎn)加速下跌，而核心資產(chǎn)價格則保持穩(wěn)定，購房者具備較強(qiáng)的資產(chǎn) 置換意愿，上半年的交易價格的下跌，更多由“老”、“破”、“小”、“遠(yuǎn)” 的低總價產(chǎn)品貢獻(xiàn)。總需求不足，信心較弱仍是目前的核心問題，但 “止跌回穩(wěn)”以來的交易成績也證明了我們目前距離底部很近，缺的可 能只是一次積極的引導(dǎo)+有力的措施。

預(yù)計全年地產(chǎn)投資-10%，開工-21%，竣工-21%，新房銷售-8.0%。上 半年全國土地出讓金額同比+18.5%，住宅用地成交金額+27.6%，其中 北上杭成四城土地成交金額占比 37%（24 年為 18%），核心資源供給 量增加，帶動土地市場金額增長，但面積仍然有 4%的下滑。地產(chǎn)投資 全年仍會受到施工面積下降的影響，竣工面積下滑主要由于工程面積 變化趨勢，而開工面積則是受到城投開工率不足影響。投資端同樣也受 到信心的影響，企業(yè)更多選擇聚焦，另一方面行業(yè)整體到位資金規(guī)模不 足仍是制約投資見底的重要困境。