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中海物業研究報告：規模盈利雙升，高質量外拓構筑長期價值。

收入利潤保持增長，派息比例提升

公司上市以來收入利潤均保持增長，2019-2024 年收入和利潤復合增長率分別為 23.1%和 25.7%，基礎物管收入占比超 70%，仍為公司主要收入來源。公司 2024 年利潤增速高于收入增速，銷售毛利率和凈利率分別提升 0.7pct、0.5pct 至 16.6%、 10.8%，主要系基礎物管毛利率提升。公司 2019-2023 年分紅比例保持在 30%左 右，2024 年提升至 35.8%，但相較主流物企派息率相對較低。

物管規模穩健增長，高質量擴張卓有成效

截至 2024 年末，公司在管面積 4.31 億平，同比增長 7.4%，其中關聯方占比 60.6%， 住宅占比 71.3%。公司 2024 年新簽面積 7410 萬方，其中第三方占比 63.3%；新 簽合約額達 44.4 億元，新簽單價同比提升 21.6%。公司關聯方中國海外發展 2024 年權益銷售規模行業第一，市占率提升至 3.21%，拿地金額 806 億元，拿地規模 行業第一，其中一線城市占比 77%。

增值業務發展多元化，租賃及協銷業務帶動增長

（1）住戶增值業務：主要通過“優你互聯”子品牌來實現，2019-2024 年收入復 合增長率達 28.6%，近兩年由于毛利率相對較低的社區零售、集采團購和家居裝 飾業務收入占比大幅增加，拉低了整體毛利率。（2）非住戶增值業務：受地產銷 售下行影響，近兩年業務收入和毛利率下降，后續主要發力工程服務業務。（3） 停車位服務：與關聯方中國海外發展、中海宏洋簽署框架協議進行車位買賣，受 地產銷售影響，近兩年收入有所下降。