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港鐵公司研究報告：路網擴容值得期待，物業受益樓市回暖。全球盈利規模領先的地鐵公司之一，開創“鐵路+物業”模式。港鐵公司隸屬于香港政府，主要經營中國香港等地的軌道交通運營 服務，并依托“鐵路+物業”模式開展物業開發、管理及租賃業務。 公司盈利規模顯著高于同行（2024年為158億港幣），主要源于 “鐵路+物業”經營模式以及高效運營的鐵路客運業務。公司采用 漸進式派息政策，2024年派息率為52%，股息率為4.8%，在利率 下行的背景下投資性價比凸顯。公司于2025年3月發行30億美 元債券，票面利率為4.375-5.25%，隨后以低于4%的利率將美元 借款換成港元借款；此外公司還于6月發行30億美元永續債券， 票面利率為4.875-5.625%，兩筆融資均有望支持公司的鐵路建設。

鐵路業務：客流強勁復蘇，路網擴容可期。（1）香港車務業務：自 2007年與九廣公司合并后，公司擁有了貫通新界、九龍與港島的 完整運輸體系，2024年總乘客量已超2019年。公司現正全力推進 香港下一階段的鐵路發展，東涌線延線、小蠔灣站、東鐵線古洞 站、屯門南延線及洪水橋站的建造工程正在進行中，北環線（第一 部分）項目協議于近日簽訂，新鐵路項目也將帶來物業發展的新機 會。（2）車站商務業務：零售租金，廣告等構成穩定利潤來源，2024 年EBIT為38億港幣，助力鐵路業務實現自負盈虧。

香港物業業務：投資物業短期承壓，開發物業受益樓市回暖。（1） 投資物業：截至2024年底，公司在香港的投資物業包括315242平 方米的零售物業、39451平方米的寫字樓等，為公司帶來穩定的物 業租賃及管理收入。目前寫字樓出租持續承壓，商場盡管維持較高 出租率，但同樣存在一定的租金下行壓力，或影響該業務經營。 （2）開發物業：截至2024年末公司在建住宅項目達13個，擁有 89萬平米可售資源，預計于2025-2026年集中落成。此外，公司 在5個站點擁有大量尚未批出的物業發展項目，總樓面面積273 萬方。當前香港經濟金融持續發展、“辣招”基本放開、大量人才 引進帶來潛在購買力持續流入、按揭利率低于租金收益率、下半年 美聯儲有望開啟降息，2025Q2以來香港樓市正步入筑底企穩狀態， 將對公司地鐵樓盤的銷售形成利好。