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產業園專題報告：傳統產業園走向產業新城，產業投資帶來發展新契機。產業園區是眾多企業經營和發展的物理空間載體，產業園區模式經過 40 余年產業 園發展歷史，園區品質和運營服務面臨更高要求，傳統產業園面臨業務模式升級 和轉型，我們總結當前產業園的特點如下： 1）產業園區開發往往具有項目體量大、建設業態豐富、開發周期長的特點。 2）受地方產業政策影響較大。產業園區的建造形式和主導產業往往受地方產業特 色、產業政策、政府規劃等方面的影響。 3）產業集聚效應帶動區域經濟發展。開發區的主導產業和核心企業落位后，將逐 漸產生產業集群效應，形成具有一定地域范圍的企業群體。 4）收入來源多元化，產業投資成為新增長極。產業園開發逐步轉向園區綜合運營， 業務由單一的“項目開發及運營”轉向“項目開發及運營+增值服務+產業投資”，產業 投資為產業園開發公司業績增長提供了新的業績增長可能性。 5）收益穩定性決定產業園是良好的 REITs 標的。產業園區的核心業務之一為園 區的開發及運營，往往具有經營波動較小、園區的收入穩定、資產成熟度高的特 點，共同決定了產業園區將是 REITs 市場的重要底層資產，公募基礎設置 REIT 模式為產業園開發商提供了盤活存量資產及快速回籠資金的渠道。

產業園區相關上市企業約 35 家，上海是產業園房企聚集地 截至 2022 年底，我國典型的產業園區上市公司的數量約 35 家，其中，在 A 股和 H 股上市的產業園區上市公司共有 23 家，在新三板掛牌公司 12 家。產業園企業 中央企占比較高，上海是產業園房企深耕城市。從城市分布上來看，A 股產業園 上市企業均分布在上海、北京等經濟較為發達的核心城市。其中，上海市有 7 家 產業園上市公司，是產業園公司所在最多的城市。從企業性質上來看，18 家樣本 企業中，央國企的數量為 14 家，占比 78%。

產業鏈投資成為推動公司業績增長的重要因素 產業投資對產業園公司利潤貢獻重要性增加，園區開發商逐漸轉為產業投資商， 我們選取 5 家樣本企業分析產業投資特點總結如下： 1）股權投資方向趨同，科創投資成為市場主旋律。從投資領域來看，科創投資已 成為市場主旋律，2022 年信息技術、半導體、生命醫療、智能制造相關領域投資 案例占比已超七成。 2）由傳統的“重資產”轉為“輕資產”模式，對企業要求更高。產業投資業務具備風 險性，對企業投資能力要求較高，要求產業園區開發商對所投資的產業有足夠的 研究和理解，又要求對投資機制及架構的設計具有嚴謹的思路和科學論。 3）產業園企業抗周期能力強，產業鏈投資成為推動公司業績增長的重要因素。在 當前房地產行業基本面下行區間，產業地產因為主營業務與房地產行業相比受到 市場沖擊較小，業務收入更加穩健，產業地產抗周期能力較強。產業園企業產業 投資業務可能成為未來業績的主要增長點，也成為公司估值提升的重要驅動因素。