解構(gòu)公募REITs：機(jī)構(gòu)行為分析.pdf

解構(gòu)公募REITs：機(jī)構(gòu)行為分析。

核心觀點(diǎn)

機(jī)構(gòu)行為是影響公募 REITs 價(jià)格的關(guān)鍵變量。目前我國(guó)公募 REITs 市場(chǎng)的 主要機(jī)構(gòu)投資者包括券商自營(yíng)、保險(xiǎn)、公募基金、信托、私募基金、銀行理 財(cái)、產(chǎn)業(yè)資本等。近年來(lái)，保險(xiǎn)資金、FOF、二級(jí)債基等相繼獲準(zhǔn)參與，為 市場(chǎng)引入長(zhǎng)期增量資金，流動(dòng)性、會(huì)計(jì)處理也同樣影響機(jī)構(gòu)行為，如 24 年 保險(xiǎn)資金、券商自營(yíng)在 REITs 權(quán)益屬性明確后均大幅增持，而 25 年券商自 營(yíng)在 OCI 本息拆分?jǐn)_動(dòng)下減持經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)。63 號(hào)文推動(dòng) REITs 納入更多 投資范圍（如 ETF、滬深港通等），商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 擴(kuò)容亦需投資人同 步拓展，需關(guān)注機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好、投資約束以及新資金入市的實(shí)際進(jìn)展。

機(jī)構(gòu)行為對(duì)公募 REITs 價(jià)格的影響

機(jī)構(gòu)行為對(duì)公募 REITs 價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在資金準(zhǔn)入、流動(dòng)性與會(huì)計(jì)處 理三個(gè)維度。投資人逐步放開為公募 REITs 市場(chǎng)引入了長(zhǎng)期增量資金，如 21 年 11 月保險(xiǎn)資金、23 年 7 月 FOF、26 年二級(jí)債基將 REITs 納入投資 范圍。流動(dòng)性也對(duì)價(jià)格有所擾動(dòng)，由于 REITs 市場(chǎng)流通規(guī)模較小，市場(chǎng)情 緒較弱時(shí)，流動(dòng)性趨弱，如 23 年 2-6 月的下跌行情。會(huì)計(jì)處理也會(huì)帶來(lái)機(jī) 構(gòu)偏好的變化，如 REITs 會(huì)計(jì)新規(guī)明確產(chǎn)品權(quán)益屬性，券商自營(yíng)和保險(xiǎn)機(jī) 構(gòu)可用 OCI 計(jì)量，相比于短期價(jià)格波動(dòng)，機(jī)構(gòu)更加關(guān)注分紅情況以及項(xiàng)目 長(zhǎng)期的穩(wěn)定性，而 25 年底 OCI 賬戶本息拆分又引發(fā)高分紅 REITs 波動(dòng)。

機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好與投資約束

券商自營(yíng)交易較為靈活，追求絕對(duì)收益，多數(shù)券商自營(yíng)可以將 REITs 計(jì)入 FVOCI 賬戶，25 年末的 OCI 擾動(dòng)或帶來(lái)資產(chǎn)類型偏好的階段性調(diào)整，后續(xù) 需重點(diǎn)關(guān)注 OCI 本金利息拆分的實(shí)際進(jìn)展，目前尚無(wú)明確拆分動(dòng)作。保險(xiǎn) 公司投資 REITs 應(yīng)當(dāng)具備不動(dòng)產(chǎn)投資管理能力，仍以長(zhǎng)期配置為主，考核 上具備權(quán)益和不動(dòng)產(chǎn)屬性，但保險(xiǎn)資金暫無(wú)法投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs。公募 基金參與 REITs 投資的方式包括基金專戶、FOF 和自有資金，26 年以來(lái)二 級(jí)債基將公募 REITs 納入投資范圍。穿透來(lái)看，專戶資金多數(shù)來(lái)自于銀行 理財(cái)或中小保險(xiǎn)，銀行理財(cái)主要通過(guò)委外方式配置 REITs，以優(yōu)化組合風(fēng)險(xiǎn) 收益特征、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)增厚收益為目的。