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房地產行業專題研究：我國房價正迎來二階導轉正。

2026 年我國房價或將迎來二階導轉正

2021 年以來我國房價整體呈現一階導持續下跌狀態。而 2026Q1 市場改善 跡象好于往年，體現為二手房成交量自發修復、掛牌量上行速度趨緩、房價 結構性改善。我們認為開年以來的復蘇不僅是季節性因素，而是多元共振驅 動的自發性結果：1、政策預期淡化驅動市場預期走向穩定；2、房價快速調 整后購房門檻進入剛需“甜蜜區”，有望驅動剛需入場；3、低總價房屋“租 金月供差”進入“平衡區”，驅動剛需“租轉購”以及穩健投資性需求入場； 4、高能級城市房價跌回 2016 年或以前，觸及成交“密集區”，或驅動房 屋掛牌價跌速放緩以及掛牌量增速放緩。因此，我們認為我國房地產市場正 在平穩、有序地走向企穩的路上。

房價二階導轉正預期下的市場有何特點？ 1、市場現點狀企穩跡象。城市角度，我們觀察到部分低能級城市今年以來 房價呈現回穩跡象，符合我們去年判斷，即調整時間較長和調整幅度較深的 低單價城市以及高能級城市核心區域有望在今年率先走向企穩；城市內部， 我們觀察到北京上海深圳成都等高能級城市的非核心片區出現止跌跡象；2、 但對地產投資鏈條意義較弱。我們預期房價二階導轉正階段，房企擴表投資 意愿依然偏弱，疊加“控增量”政策下，我們認為房地產市場投資重啟仍需 時日，在這一期間地產鏈中后端相對更值得關注。房價離一階導轉正還差什 么？我們認為關注 3 點：1、置換鏈條是否能夠重新激活，即低總價房屋向 更高價格段的房屋傳導是否順暢；2、重點城市租金能否企穩，從而夯實房 價之錨；3、利率環境能否進一步優化。

地產股在二階導轉正下有何機會？ 我們認為房價二階導轉正，意味著房企經營和盈利壓力有望在中長期得到邊 際緩解，從而推動房地產板塊風險溢價下行，帶來地產股估值筑底。美國和 日本在房價進入二階導轉正區間，其地產指數或者龍頭房企往往也進入估值 筑底修復周期。我們建議在這一階段逐步布局地產股。建議關注：1）估值 處于低位、計提減值準備較為充分的企業：龍湖集團、新城控股、中國海外 宏洋等；2）歷史負擔較輕或者現金流更為健康的企業，為新一輪擴張做準 備：華潤置地、建發國際集團、濱江集團、中國海外發展、綠城中國、招商 蛇口、中國金茂、越秀地產等；3）在一階導轉正的區域有布局的企業：新 鴻基地產等；4）存量交易及地產鏈后端產業鏈的企業。