房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：地產(chǎn)周期見底判斷，指標(biāo)、分歧、政策.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：地產(chǎn)周期見底判斷，指標(biāo)、分歧、政策。

一、市場現(xiàn)狀：邊際改善下仍處左側(cè)筑底

地產(chǎn)行業(yè)自 2021 年起已調(diào)整 18 個季度，2026 年初核心城市二手房市場 出現(xiàn)邊際改善：重點 26 城 1 月二手房簽約量環(huán)比提升，廈門、南京、上 海等城市環(huán)比增速超 20%。 但是，農(nóng)歷同比景氣度未超過 2025 年初水平。央行四季度儲戶調(diào)查報告 顯示，僅 8.5% 的受訪者預(yù)期未來三個月房價上漲（歷史最低），收入與就 業(yè)預(yù)期均低于 50 榮枯線，制約房價止跌回穩(wěn)進程，行業(yè)仍處于左側(cè)筑底 階段。

二、核心分歧：房貸利率與租金回報率的結(jié)構(gòu)性突破

市場無需等待整體租金回報率超房貸利率即可企穩(wěn)：香港僅 40 ㎡以下小戶 型租金回報率（3.6%）超過當(dāng)前房貸利率（3.25-3.375%），但 2025 年房 價已實現(xiàn)止跌回升；上海 549 個小區(qū)租金回報率超 3%（以市區(qū)老破小為 主，占比 58%），接近 2025Q4 全國房貸加權(quán)平均利率（3.06%），且 1 月 300 萬以下總價二手房成交占比達 70%，具備加速止跌條件。 房價預(yù)期修復(fù)是關(guān)鍵，其核心支撐源于城鎮(zhèn)化與人口、居民收入、地產(chǎn)流動 性三大預(yù)期，后續(xù)經(jīng)濟回暖與貨幣信貸支持將加速周期見底。

三、關(guān)鍵信號：二手房掛牌量下降的多重驅(qū)動

核心城市二手房掛牌量持續(xù)下行是多重因素共同作用：上海鏈家 “房客分 離” 模式清退低效掛牌（初始推動力）、春節(jié)前季節(jié)性下架、房東長期房 價下跌后的惜售心理，疊加市場景氣度邊際改善。 2026 年第五周數(shù)據(jù)顯示，合肥、深圳、上海等多城二手房價格環(huán)比正增長， 核心城市價格企穩(wěn)態(tài)勢逐步顯現(xiàn)，印證市場景氣度正向修復(fù)。

四、政策預(yù)判：“穩(wěn)扎穩(wěn)打” 而非 “強刺激”

2026 年地產(chǎn)政策將堅守中央經(jīng)濟工作會議 “控增量、去庫存、優(yōu)供給” 九 字方針：控增量體現(xiàn)為宏觀經(jīng)濟與地產(chǎn)逐步脫敏（2025Q4 地產(chǎn)投資占固投 比重降至 17.06%）；去庫存聚焦商品房待售面積消化（住宅待售面積連續(xù) 四年同比增長），年初商業(yè)用房首付比例下調(diào)至 30% 為具體舉措；優(yōu)供給 表現(xiàn)為新房價格增速持續(xù)好于二手房，反映供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化成效。