房地產行業新發展模式展望系列專題報告：物管數智化方興未艾，行業迎發展新動能.pdf

房地產行業新發展模式展望系列專題報告：物管數智化方興未艾，行業迎發展新動能。我們認為，伴隨房地產行業止跌回穩，房企風險逐步出清，物業 管理行業開始進入高質量發展時期。這一時期，物企摒棄了此前 盲目擴張和收購的策略，更多的將精力放在運營和提升存量業務 上，力圖回歸到有溫度的社區服務和有盈利的物業管理。部分策 略和執行到位的領先企業，已出現積極變化。一方面部分物企通 過退出低效及虧損項目，剝離非核心業務，通過減值卸載歷史包 袱，通過嚴格控制關聯交易降低與關聯房企的業務財務風險，盈 利能力和凈現金流出現提升；另一方面依托于政策紅利和科技升 級，AI+科技賦能成為物企提升經營效率的重要方向，在數智化 投入與應用具備先發優勢的物企有望在此階段占領先機。

物管行業步入平穩發展階段。根據中指研究院數據統計，物業管 理市場規模從 2020 年的 259.1 億平方米增加至 2024 年的 314.1 億平方米，年復合增速為 4.9%，規模穩中有升。上市物企總合約 及在管面積均顯著擴張，但增速放緩，行業已步入平穩發展階段。

企業表現分化明顯。2025 年上半年 23 家重點物管及商管公司實 現營業收入 1158.4 億元，同比增長 5.0%，增速與 2024 年全年持 平；實現歸母凈利潤 81.9 億元，同比增長 34.9%，業績增速由負 轉正；同時歸母凈利潤率由 2024 年的 4.0%提升至 2025 年上半年 的 7.1%，物企整體經營情況有積極改善。從具體企業來看，物企 表現出現較為明顯的分化，部分優質企業具備長期優異表現， 2024 年上半年、2024 年全年及 2025 年上半年三個報告期，綠城 服務歸母凈利潤同比增速均保持在 20%以上，濱江服務均保持在 10%以上；華潤萬象生活、保利物業、中海物業、金茂服務同比 均保持正增長。

行業發展動能轉換，由外延式擴張轉向內生型增長。物管企業摒 棄了此前盲目擴張和收購的策略，轉向精細經營。一方面通過清 退低效及虧損項目，剝離非核心業務，回歸有盈利的主業和有溫 度的社區服務，聚焦高質量發展；同時通過計提減值卸載歷史包 袱，釋放未來盈利空間；另一方面受益于政策紅利和科技升級， 部分物管企業率先通過科技賦能提升經營效率。

行業數智化（AI+機器人）方興未艾，是物企未來重點發展方向。 傳統物管行業作為勞動密集型的服務行業，人工成本在其成本構 成中占據最大比重，且大部分的人工從事的是基礎體力勞動，若能使用成本相對穩定的機器人替代成本剛性上漲的人工，企業利潤率仍有較大提升空間。同時優質物管企業經 營性現金流凈額持續保持凈流入，貨幣資金充裕，具備長期投入科技升級的能力。