房地產(chǎn)行業(yè)歷史周期復盤：變化的周期，不變的交易.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)歷史周期復盤：變化的周期，不變的交易。我們回顧了歷史三輪地產(chǎn)復蘇周期的政策面、基本面、市場面特點，為板 塊投資提供借鑒。 2008-2009：貨幣政策與行業(yè)政策大幅放松下，銷售面積同比增速在政策放 松 5 個月后即實現(xiàn)回正，政策預期與基本面支持下，板塊最大漲幅 215.1%，最大累計超額收益 99.3%。 2010-2012：貨幣政策適度寬松，部分城市放寬行業(yè)政策，缺少全國范圍寬 松政策支持，基本面改善節(jié)奏偏慢，政策放松 9 個月后銷售面積當月同比 首次回正，政策與基本面均偏弱背景下，板塊最大漲幅為 46.3%，最大累 計超額收益 30%。 2014-2016：貨幣政策寬松，行業(yè)政策進行兩輪寬松，同時啟動棚改貨幣化 安置，在政策持續(xù)釋放背景下，銷售市場雖然修復節(jié)奏偏慢但走出持續(xù)性 增強走勢，板塊最大漲幅 233.7%，最大累計超額收益 98.8%。

回顧三輪地產(chǎn)周期，由政策松綁到基本面兌現(xiàn)是板塊行情的主線，基本面 表現(xiàn)是收益的核心。三輪周期政策的寬松幅度、推進節(jié)奏，基本面的響應 速度、復蘇力度存在差異；隨著地產(chǎn)周期被市場重復交易，預期先行的現(xiàn) 象也越發(fā)顯著；但從交易政策預期，到政策落地交易基本面修復預期，到 基本面出現(xiàn)實質(zhì)性改善的交易內(nèi)核貫穿始終。

以政策為方向，基本面為核心的原則，我們認為近期行業(yè)有如下積極信 號：①政策將消化存量納入考量，盡管收儲等政策落地節(jié)奏偏慢，但我們 認為應該更關注政策導向轉(zhuǎn)變的信號以及方向意義；②進入 2024 年國債收 益率與租金收益率差額開始收窄，房價估值得到支撐；③二手房市場熱度 提升，部分核心城市在 517 政策后出現(xiàn) 22 年以來政策放松后少見的成交熱 度持續(xù)提升現(xiàn)象，向低能級城市以及新房市場傳遞信心。