濱江服務（3316.HK）研究報告：高端物業品質為先，5S增值有的放矢.pdf

濱江服務（3316.HK）研究報告：高端物業品質為先，5S增值有的放矢。穩健成長的高端物業，關聯房企安全性高。①公司是一家專注高端服務的物 業服務提供商，2021 年平均物業費 4.3 元/平方米*月，高于行業平均 2.1 元 的水平。截至 2022 年 6 月，公司在管面積 3540 萬方，相較 2021 年底增長 18.2%；合約面積 5740 萬方，相較 2021 年底增長 15.3%；合約/在管為 1.6 倍。②關聯房企濱江集團為綠檔房企，今年以來拿地強度大，印證手中現金 相對充裕。濱江集團今年 1-9 月權益拿地金額 360.8 億元，在民企中位列第 1，全行業位列第 7。截至 2022 年中期，濱江集團土儲中 60%以上位于杭 州，土儲流動性強，安全性高。

服務品質高，外拓持續性強。①公司通過嚴苛的質控體系、專業的培訓體 系、標準化的產品體系，打造了成熟的高品質物業服務，并且實現了物業 費、收繳率、中標率三高。②2019 年上市至今，公司并未有過收購，目前 在管面積中占比 48%的第三方在管面積均為品質外拓所得，我們預計公司未 來三年每年新增在管面積中的第三方占比將在 60%以上。此外，今年是濱江 集團的交付大年，我們預計其將貢獻 450 萬方在管面積，公司今年總在管面 積同比增速有望超過 40%。

增值服務有的放矢，逐步落地實現增長。①2021 年，5S（S 是 service 的縮 寫）增值服務收入 1.4 億元，2015-21 年收入 CAGR 達 49.3%。我們認為公 司的高服務品質有較強護城河，面向的業主高端消費力強，未來 5S 增值服 務的發展空間很大。我們預計今年隨著硬裝業務落地，該板塊業務全年收入 有望實現 65%的高增速。②2021 年非業主增值服務收入 4.2 億元，同比增 長 34.5%，其中超四成以上收入來自第三方項目。1H22，非業主增值收入 2.3 億元，同比增長 46%。我們認為公司的非業主增值并不完全依賴關聯 方，未來成長可持續。