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太古地產港股公司首次覆蓋報告：高端商業地產加速落子，千億投資計劃蓄勢騰飛。

租金收入占比超 80%，財務指標表現優秀

公司 2019 年以來物業投資租金收入占比均達到 80%及以上，是公司收入及利潤 的主要來源，其中 2025 年零售租金收入占總租金收入比例 55.3%。2025 年公司 基本溢利為 86.2 億港元，同比增長 27.4%，經營利潤率同比增長 7 個百分點至 54%。公司 2025 年經營性現金流同比增長 99%，凈負債率 14.6%（同比下降 1.1pct），加權融資成本降至 3.5%（同比下降 0.5pct）。

內地商業版圖全面進階，中國香港零售市場平穩復蘇

公司在中國內地購物中心均位于北京、上海、廣州、成都等核心城市的最優質地 段，2025 年租金收入總額同比上升至 46.28 億港元，同比增長 3.1%，六大購物 中心銷售額全部實現增長。公司在內地有 7 個大型在建項目，其中 4 個計劃于 2026 年起分階段入市，租金收入增長可期。公司在中國香港投資物業組合約 133 萬方，其中 2025 年寫字樓租金收入 48.85 億港元，綜合出租率 89%；零售租金 收入 23.55 億港元，出租率維持滿租，展現較強復蘇彈性。

開發項目去化提速，非核心資產剝離助力千億投資計劃

公司住宅待售項目多位于中國香港和海外，2026-2027 年公司在上海中國香港多 個項目均有望結轉，增厚利潤表現。公司自 2018 年開始通過出售非核心資產回 收現金，用于一千億投資計劃和降低負債，截至 2025 年末，公司累計處置收益 約 587 億港元，其中 2025 年回收資金 73 億港元，整體已投放千億資金比例達 67%。后續投入成本上，公司 2026-2028 年約 90%的資金主要投向中國內地綜合 體建設，2029 年及之后主要投向中國香港的擴建計劃。